Weg mit dem Schuldenbooster

Die Abschaffung des Eigenmietwerts war bereits mehrmals Gegenstand von Volksabstimmungen. Nach drei erfolglosen Anläufen ist es dem Parlament im letzten Jahr endlich gelungen, eine Vorlage zu verbschieden, welche an der Urne durchaus eine Mehrheit finden könnte. Denn sie umfasst, im Gegensatz zu den bisher abgelehnten Vorlagen, einen weitgehend reinen und vollständigen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Mit dem Wegfall der Eigenmietwertbesteuerung fallen auch die Abzugsmöglichkeiten für Unterhalt und Schuldzinsen weg. Die Einkommenssteuer wird damit einfacher und transparenter. Zudem werden Fehlanreize reduziert. 

Doch leider stehen in der Debatte zur Volksabstimmung am 28. September 2025 vor allem kurzfristige, verteilungspolitische Argumente im Vordergrund. Langjährige Hauseigentümer, die bereits einen Teil der Hypothekarkredite zurückbezahlt haben – dazu zählt auch der Autor selbst – würden auf Kosten der Allgemeinheit von Steuererleichterungen profitieren. Denn die Hypothekarzinsen sind derzeit sehr tief, während die Immobilienpreise und Mieten in den Zentren und Agglomerationen immer neue Rekordwerte erreichen. Der Eigenmietwert ist deshalb gegenwärtig für viele Immobilienbesitzer höher als die Abzüge, weshalb sie bei einer Annahme der Vorlage von einer Steuerentlastung profitieren würden. Deshalb ist bei einem Systemwechsel kurzfristig auch mit tieferen Steuererträgen zu rechnen. Dies könnte beim Bund vor dem Hintergrund der zahlreichen finanzpolitischen Herausforderungen in den kommenden Jahren und der unnötig restriktiven Schuldenbremse weitere Sparmassnahmen zur Folge haben.

Doch es wäre verfehlt, die Vorlage aufgrund von kurzfristigen, verteilungs- und finanzpolitischen Überlegungen abzulehnen. Zum einen können sich die Rahmenbedingungen rasch wieder ändern, das heisst die Zinsen steigen und die Immobilienpreise und Mieten sinken, oder zumindest stagnieren. Steigen die Hypothekarzinsen auf rund 2,5 bis 3 Prozent, so wäre die Vorlage gemäss Berechnungen der Eidg. Finanzverwaltung für Bund, Kantone und Gemeinden haushaltsneutral. Das heisst Eigenmietwerte und Abzüge für Schuldzinsen und Unterhaltsausgaben würden sich im Durchschnitt die Waage halten. Des Weiteren ist die Eigenmietwertbesteuerung nicht nur eine steuersystematische Besonderheit. Sie ist auch für eine im internationalen Vergleich sehr hohe Verschuldung der Privathaushalte verantwortlich.

Eines der Hauptargumente für die Besteuerung des Eigenmietwerts ist die Sicherstellung einer Gleichbehandlung von Mietern und Hauseigentümern im Sinne der finanziellen Leistungsfähigkeit. Hauseigentümer würden von einem zusätzlichen Nutzen, einem Realeinkommen profitieren, da sie im Vergleich zu den Mietern für die Nutzung des Wohnraums keinen Mietzins zahlen würden. Aus ökonomischer Sicht überzeugt das Argument jedoch nicht. Denn Hauseigentümer sind mit den gleichen Kosten für ihren Wohnraum konfrontiert wie Mieter, jedoch in anderer Form, und je nach Konstellation und persönlichen Verhältnissen und Bedürfnissen in anderer Zusammensetzung. So tragen Hauseigentümer zum einen den Wertverlust ihrer Immobilie aufgrund der Nutzung, der sich in Abschreibungen und Ersatzinvestitionen niederschlägt. Des Weiteren fallen Betriebs- und Unterhaltskosten an. Hauptkostenpunkt sind jedoch die Hypothekarzinsen, die je nach Verschuldungsgrad höher oder tiefer ausfallen. Nicht zu vergessen ist die Eigenkapitalverzinsung im Sinne der Opportunitätskosten für entgangene Erträge auf dem in der Immobilie investierten Eigenkapital. Während all diese Kosten in den Mietzinsen mitberücksichtigt sind, tragen sie Hauseigentümer einzeln und individuell.

Der Aufwand der Hauseigentümer wird zwar bei der Besteuerung der selbstgenutzten Immobilie anerkannt, zumindest teilweise. So können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Nicht abzugsberechtigt ist jedoch die Verzinsung des Eigenkapitals, obwohl sie im Sinne einer Gleichbehandlung nach der finanziellen Leistungsfähigkeit und vor dem Hintergrund einer finanzierungsneutralen Besteuerung berechtigt wäre. Gegebenenfalls erfolgt quasi eine indirekte Kompensation, da für die Bestimmung des Eigenmietwerts – wie z.B. im Kanton Luzern - nicht die volle Marktmiete berücksichtigt wird.

Die fehlende Abzugsmöglichkeit der Eigenkapitalverzinsung hat makroökonomische Folgen. Da der Eigenmietwert unabhängig von der Finanzierung der Liegenschaft dem Einkommen hinzugerechnet wird, jedoch nur die Fremdkapitalzinsen von diesem abgezogen werden können, besteht für Hausbesitzer der Anreiz, die Hypothekarverschuldung möglichst lange hochzuhalten. Nicht überraschend ist die Schweiz Spitzenreiterin bei der Verschuldung der privaten Haushalte. Sie betrug Ende 2024 rund 125 Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP) und lag somit deutlich über den Werten vergleichbarer Staaten (siehe Grafik). Über 90 Prozent dieser Schulden sind Hypothekarkredite. Zwar sind Hypotheken durch den Wert der ihnen zugrunde liegenden Immobilien gedeckt. Nichtdestotrotz stellt die hohe Hypothekarverschuldung ein Risiko für die Finanzmarktstabilität dar, auf das die Schweizerische Nationalbank regelmässig hinweist.

Abbildung 1      Privatverschuldung in ausgewählten Volkswirtschaften

Datenquelle: Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIS)

Steigende Zinsen und/oder sinkende Einkommen können die Tragbarkeit der privaten Verschuldung rasch reduzieren und das Ausfallrisiko der Zinszahlungen erhöhen. Die Folge ist ein Anstieg von (Zwangs-)verkäufen und eine sinkende Nachfrage nach Immobilien, was zu sinkenden Preisen und damit zu einem weiteren Anstieg der Ausfallrisiken führt. Die volkswirtschaftlichen Auswirkungen einer solchen Abwärtsspirale sind erfahrungsgemäss gravierend, wie z.B. die Schweiz Anfang der 90er Jahre und die USA und Spanien während der globalen Finanzkrise 2007-2009 schmerzlich erfahren mussten. Das Platzen der Immobilienblase in den USA wird sogar als eine der Hauptursachen für die globale Finanzkrise bezeichnet. Die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung und des Schuldzinsabzugs würde somit langfristig einen positiven Beitrag zur Finanzmarktstabilität der Schweiz leisten.

Abbildung 2      Staatsverschuldung in ausgewählten Volkswirtschaften

Datenquelle: Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIS)

Etwas grotesk wirkt vor diesem Hintergrund der Umstand, dass der finanzielle Handlungsspielraum des Bundes gerade durch die Schuldenbremse stark eingeschränkt ist. Ihre restriktive Ausgestaltung verbietet es dem Bund, Investitionen mit Krediten zu finanzieren. Die geplante Wiederaufrüstung der Armee und Investitionen in den Klimaschutz und die Infrastruktur müssen deshalb vollständig mit laufenden Steuererträgen finanziert werden. Die Staatsschulden der Schweiz sind jedoch sehr tief. Sie liegen im Vergleich zum BIP deutlich unter dem Niveau der meisten vergleichbaren Staaten (vgl. Grafik) und sinken aufgrund der Schuldenbremse stetig. Neuinvestitionen könnten, statt mit laufenden Einnahmen, problemlos mit höheren Staatsschulden finanziert werden, ohne dass damit für die Schweiz höhere finanzielle und makroökonomischen Risiken verbunden wären. Die Schweiz täte gut daran, eine etwas höhere Staatsverschuldung zu tolerieren, hingegen die Verschuldung der privaten Haushalte zu senken. Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung könnte ein erster Schritt in diese Richtung sein. Denn in der Schweiz sind nicht die Staatsschulden der sprichwörtliche Schuldenberg, den wir angeblich unseren Nachkommen hinterlassen, sondern die hohen Hypothekarschulden ihrer Eltern und Grosseltern.